Compra de propiedades que han pasado a manos de un banco
Existe mucho interés hoy en día por comprar propiedades que han pasado a manos de un banco. Hay mucha información, a favor y en contra, rondando acerca de este tema. Con frecuencia, la información ofrecida está a la venta, con la promesa de que uno puede ganar un montón de dinero con poco esfuerzo si conoce “la fórmula secreta”. El hecho es que no hay secretos y que, en realidad, ganar dinero exige esfuerzo.

¿Qué significa “REO”?
REO es una sigla en inglés que significa “Real Estate Owned” (que ha pasado a manos de empresas que se dedican a los bienes raíces). Se trata de propiedades que han sido sometidas a ejecución hipotecaria y que ahora están en manos del banco o la compañía hipotecaria. No es lo mismo que una propiedad que está en venta a través de una subasta por ejecución hipotecaria. Al comprar una propiedad en venta por ejecución hipotecaria, usted debe pagar como mínimo el saldo del préstamo más los intereses y otros cargos acumulados durante el proceso de ejecución hipotecaria. También debe estar preparado para pagar con efectivo en mano. Y, por si eso fuera poco, recibirá la propiedad 100% “tal como esté”. Eso podría incluir gravámenes preexistentes e incluso ocupantes que tengan que ser desalojados. La compra de una propiedad REO, por el contrario, es una transacción mucho “más limpia” y atractiva. La propiedad ha pasado a manos del banco porque no encontró un comprador durante la subasta por ejecución hipotecaria. El banco se ocupa de cancelar los gravámenes por impuestos, de desalojar a los ocupantes si es necesario y, en general, de hacer los preparativos para la emisión de una póliza de seguro de título de propiedad a favor del comprador en el momento del cierre. Tenga en cuenta que las ventas de propiedades REO pueden estar exentas de los requisitos normales de revelación de información. En California, por ejemplo, se exime a los bancos de entregar la Declaración informativa de transferencia, un documento en el que normalmente el vendedor debe informarle sobre cualquier defecto del que tenga conocimiento.

¿Se trata de una ganga?
Comúnmente se supone que cualquier REO debe ser una ganga y una oportunidad para ganar dinero fácilmente. Esto, simplemente, no es cierto. Debe tener mucho cuidado al comprar una vivienda REO si su intención es hacer dinero. Si bien es verdad que el banco generalmente está ansioso por venderla rápidamente, también está fuertemente motivado para obtener todo lo que pueda por ella. Al analizar el valor de una propiedad REO, compárelo detenidamente con el de ventas similares realizadas en el vecindario y asegúrese de tomar en cuenta el tiempo y el costo que implicaría cualquier trabajo de reparación o remodelación que se necesite para preparar la casa a los fines de su reventa. Si bien existen gangas que ofrecen la posibilidad de ganar dinero y a mucha gente le va muy bien comprando propiedades ejecutadas, también hay muchas propiedades REO que no son buenas oportunidades y que no tienen probabilidades de generar una ganancia.

¿Está listo para hacer una oferta?
Por lo general, el banco tiene un departamento de transacciones REO con el que usted deberá tratar si le compra una propiedad REO. Comúnmente, el departamento de transacciones REO utiliza un agente con mandato de venta para que incluya sus propiedades REO en el Servicio de listas múltiples de propiedades en venta (Multiple Listing Service, MLS) local. Antes de hacer una oferta, póngase en contacto con el agente de ventas o con el departamento de transacciones REO del banco para averiguar todo lo que pueda sobre lo que sepan acerca del estado en que se encuentra la propiedad y sobre el proceso a través del cual reciben las ofertas. Dado que los bancos casi siempre venden las propiedades REO “como están”, lo mejor es que se asegure e incluya una cláusula que estipule que la oferta dependerá del resultado de la inspección, lo que le dará tiempo para determinar si existen daños ocultos y cancelar la oferta si los encuentra. Igual que el caso de cualquier oferta de compra de bienes raíces, su oferta será más atractiva si puede incluir documentación de su capacidad de pago, como una carta de aprobación preliminar emitida por un prestamista. Una vez que haya hecho la oferta, lo más probable es que el banco realice una contra-oferta. Luego, quedará a su criterio decidir si acepta esa contra-oferta o presenta otra propuesta en respuesta a la misma. Tenga en cuenta que se trata de un proceso que probablemente involucre a muchos individuos del banco y que éstos no trabajan a la noche ni los fines de semana. No es inusual que el proceso de ofertas y contra-ofertas dure días o incluso semanas.