Kauf von bankeigenen Objekten
Dieser Tage gibt es viel Interesse an dem Kauf von bankeigenen Objekten. Viel Information zu diesem Thema, manche wertvoll, manche aber auch schlecht, wird diskutiert.   Häufig wird Information verkauft, mit dem Versprechen, dass Sie leicht viel Geld verdienen können, sobald Sie das "Geheimrezept" haben. Tatsache ist, es gibt kein Geheimnis, und Geldverdienen braucht Anstrengung.

Was ist ein REO?
REO ist das Akronym für "Real Estate Owned" (Immobilien in Besitz). Damit sind Objekte gemeint, die durch eine Zwangsvollstreckung gegangen und nun Eigentum der Bank oder einer Hypothekenfirma sind. Das ist nicht dasselbe, wie ein Objekt, das für eine Zwangsvollstreckungsauktion angeboten wird. Wenn Sie ein Objekt in einem Zwangsverkauf erwerben, müssen Sie mindestens das ausstehende Darlehen, sowie angefallene Zinsen und andere Kosten, wie sie während der Zwangsvollstreckung angefallen sind, bezahlen. Ausserdem handelt es sich hier gewöhnlich um Barzahlung. Und zur Krönung des Ganzen, erwerben Sie das Objekt 100%ig "wie vorgefunden". Damit können existierende Pfandrechte gemeint sein, aber auch Bewohner, die Sie zwangsweise räumen müssen. Ein REO hingegen ist eine viel "sauberere" und attraktive Angelegenheit. Das REO-Objekt konnte während einer Auktion für Zwangsvollstreckung nicht veräussert werden. Damit ist die Bank der Eigentümer. Die Bank kümmert sich um Nullstellung von Steuerpfandrechten, zwangsräumt Bewohner wenn nötig, und bereitet die Ausgabe einer Grundbucheintragung-Versicherungspolice für den Käufer zum Zeitpunkt des Abschlusses vor. Sie müssen wissen, dass REOs von normalen Offenlegungsanforderungen befreit sein können. In Kalifornien zum Beispiel, brauchen Banken kein Transfer Disclosure Statement (Offenbarungserklärung für die Transferierung) abgeben, ein Dokument, das gewöhnlich von Verkäufern angefordert wird, in welchem sie alle ihnen bekannten Defekte auflisten müssen.

Ist das nun ein gutes Geschäft?
In der breiten Öffentlichkeit wird angenommen, dass ein REO ein gutes Geschäft sein muss, und eine Gelegenheit für leichtverdientes Geld. Das ist einfach nicht wahr. Sie müssen sehr vorsichtig sein, wenn Sie einen REO mit dem Ziel, Gewinn zu machen, kaufen. Auch wenn es wahr ist, dass die Bank gewöhnlich daran interessiert ist, das Objekt so schnell wie möglich zu verkaufen, möchte sie aber auch soviel wie möglich daran verdienen. Wenn Sie den Wert eines REO taxieren, müssen Sie sich eingehend über vergleichbare Verkäufe in der Nachbarschaft informieren, und die Zeit und Kosten für Reparaturen oder Renovationen für einen möglichen Wiederverkauf in Betracht ziehen. Schnäppchen mit dem Potenzial für ein gutes Geschäft gibt es, und viele Leute verdienen recht gut, indem sie Zwangsvollstreckungen kaufen. Aber es gibt eben auch viele REOs, die ein schlechtes Geschäft sind und deren Gewinnträchtigkeit sehr unwahrscheinlich ist.

Fertig für ein Angebot?
Die meisten Banken haben eine Abteilung für REOs, die mit Ihnen während des Kaufs eines REO zusammenarbeitet. Gewöhnlich bestellt die REO-Abteilung einen Makler, um ihre Objekte in dem örtlichen MLS (Multiple Listing Service - Dienst für mehrfache Ausschreibung) auszuschreiben. Bevor Sie Ihr Angebot unterbreiten, sollten Sie entweder den Makler oder die REO-Abteilung kontaktieren, und soviel wie möglich über den Zustand des Objekts, aber auch über die interne Prozedur der Angebotsentgegennahme herausfinden. Da Banken ihre REOs fast immer als "wie vorgefunden" verkaufen, gehen Sie auf Nummer Sicher, und stellen eine Inspektionsklausel in Ihr Angebot, die Ihnen die Zeit gibt, das Objekt auf verdeckte Mängel hin zu untersuchen, sodass Sie das Angebot wieder absagen können. Wie mit jeder Angebotsunterbreitung für eine Immobilie, können Sie Ihr Angebot dadurch verbessern, indem Sie Ihre Zahlungsfähigkeit konstatieren, z.B. durch den Zustimmungsnachweis Ihres Darlehensgebers. Wenn Sie Ihr Angebot abgegeben haben, werden Sie von der Bank ein Gegengebot erhalten. Jetzt hängt es von Ihnen ab, ob Sie dieses Gegengebot annehmen, oder mit einem neuen Gegengebot antworten wollen. Denken Sie aber daran, dass Sie an einem Prozess arbeiten, an dem viele Mitarbeiter der Bank involviert sind, die gewöhnlich nicht am Abend oder während der Wochenenden arbeiten. Es ist daher nicht ungewöhnlich, dass sich dieser Prozess von Angebot und Gegenangebot über Tage, wenn nicht Wochen hinzieht.